O mercado europeu de acomodação estudantil (PBSA – Purpose-Built Student Accommodation) encontra-se num período de transformação e crescimento notáveis. Com uma insuficiência estrutural de oferta em cidades universitárias-chave e uma procura crescente impulsionada por fatores demográficos, este nicho imobiliário tornou-se um foco para investidores globais. No entanto, esta dinâmica levanta questões cruciais sobre os custos, a qualidade e a acessibilidade da habitação para estudantes.

Os Motores da Procura e da Oferta

A Europa está a consolidar-se como um centro global de educação, com o número de estudantes a prever-se que aumente em 10% até 2031. Esta crescente população estudantil, aliada a uma oferta estruturalmente insuficiente em muitos dos principais centros universitários, cria uma "janela de oportunidade sem precedentes" para o investimento no setor. Contudo, essa mesma escassez e procura elevada são fatores que impulsionam os preços.

O Dilema Preço-Qualidade-Acessibilidade

Para os estudantes, a acessibilidade, o orçamento e a relação custo-benefício estão entre as principais preocupações ao procurar alojamento. O desafio reside em equilibrar a necessidade de rendas mais baixas com o desejo de alta qualidade e comodidades. Oferecer alojamento com os preços de aluguer mais baixos e, simultaneamente, o melhor design e comodidades é uma tarefa difícil, uma vez que a sustentabilidade, a tecnologia, os serviços e as iniciativas que promovem o bem-estar e a experiência têm custos elevados.

Empresas como a Nido Living acreditam que o bem-estar e a sustentabilidade devem ser elementos de design padrão em 2025, tal como a conectividade super-rápida e a tecnologia. Esta visão impulsiona a criação de soluções habitacionais que não comprometem a qualidade. Por exemplo, a Nido desenvolveu um projeto de ponta em Maastricht onde, apesar da necessidade de fornecer acomodação estudantil acessível (430 dos 506 estúdios estão no limite de aluguer mais baixo para o regime de subsídio de habitação social para menores de 23 anos), não houve compromisso no design, qualidade, sustentabilidade ou comodidades. As instalações incluem ginásio, jardim exterior, lounges, salas de jantar privadas e áreas de coworking, e características de sustentabilidade como revestimento de fachada maioritariamente em madeira, painéis solares e um sistema de climatização totalmente elétrico.

Fatores que Influenciam o Preço para Além da Renda Base

Os preços da acomodação estudantil são influenciados por uma vasta gama de fatores, para além da localização e do tamanho.

• Comodidades e Serviços Incluídos: Os estudantes mostram-se dispostos a pagar mais por comodidades como ginásio, piscina e serviços de catering, que são vistos como escolhas e não necessidades. Operadoras como a Livensa Living oferecem um modelo com todas as contas (água, eletricidade, gás) incluídas no preço. Além disso, disponibilizam uma vasta gama de serviços como equipa 24 horas, manutenção, recolha de encomendas, estacionamento de bicicletas, controlo de acesso, Wi-Fi de alta velocidade e segurança 24/7. As suas residências estão totalmente equipadas e incluem áreas comuns como piscina, ginásio, biblioteca, salas de jantar privadas, cinema e terraço. Este conjunto abrangente de ofertas justifica um preço mais elevado, proporcionando conveniência e valor aos estudantes.
• Sustentabilidade e Design Inovador: A crescente procura por habitação estudantil sustentável e energeticamente eficiente leva a que todos os novos empreendimentos sejam projetados para cumprir os mais elevados padrões ambientais, alinhando-se com uma trajetória de zero emissões líquidas e reduzindo as emissões de gases de efeito estufa. A Nido Living, por exemplo, compromete-se a usar 100% de materiais reciclados e recicláveis sempre que possível. Embora estas características possam aumentar o custo inicial, contribuem para a qualidade, o valor a longo prazo e podem resultar em custos operacionais mais baixos para os inquilinos, devido à maior eficiência energética.
• Localização Estratégica: Os fundos de investimento concentram-se em propriedades bem localizadas em "cidades universitárias-chave/centros de educação líderes" onde a procura é forte e resiliente. A valorização de imóveis em localizações privilegiadas contribui naturalmente para preços mais elevados.

O Contexto Português

Em Portugal, o mercado de acomodação estudantil reflete a tendência europeia. Existe um prémio médio de qualidade de 120% para esquemas de PBSA privados de alta qualidade que incluem comodidades como piscinas, ginásios, cinema, bibliotecas e salas de estudo, em comparação com outras opções de alojamento privado. Isto demonstra claramente o impacto significativo que as comodidades e a qualidade têm no preço final.

Os preços médios da PBSA privada em Portugal variam consideravelmente entre as cidades, por exemplo:

• Lisboa: €870
• Porto: €730
• Coimbra: €470

Estes valores são acompanhados por rácios de cobertura que indicam uma oferta insuficiente em várias cidades, como Lisboa, Porto e Coimbra, o que sustenta o crescimento das rendas. A Livensa Living, por exemplo, tem várias residências em Portugal, incluindo Coimbra, Porto e Lisboa.

Perspetivas de Investimento e Crescimento das Rendas

Os family offices e outros investidores consideram o alojamento estudantil uma oportunidade atrativa para obter retornos estáveis e diversificar os seus portfólios. A disposição dos pais em pagar um prémio pela habitação estudantil, muitas vezes vista como uma extensão das propinas, contribui para um fluxo de caixa estável. O crescimento médio das rendas no alojamento estudantil é de 4,9% ao ano.

No entanto, existem desafios. No Reino Unido, por exemplo, embora se esperasse um forte investimento em 2025 devido ao desequilíbrio entre oferta e procura, o ritmo de crescimento das rendas está a desacelerar devido à inflação e à acessibilidade limitada para os inquilinos. A viabilidade do desenvolvimento de PBSA também é desafiada por custos de construção e dívida mais elevados, atrasos no planeamento e novas regulamentações de segurança de edifícios.

Conclusão

O mercado de acomodação universitária na Europa é um ecossistema complexo, impulsionado por uma forte procura e uma oferta limitada, o que leva ao aumento das rendas. Embora os preços sejam uma preocupação central para os estudantes, a tendência é para ofertas de alta qualidade, sustentáveis e com uma vasta gama de serviços e comodidades. Empresas do setor estão a procurar formas inovadoras de equilibrar a qualidade e a sustentabilidade com a acessibilidade, como demonstrado pelo modelo da Nido Living em Maastricht e pelos serviços incluídos da Livensa Living. O panorama português reflete esta realidade, com um prémio significativo para as propriedades com melhores comodidades, sublinhando que o valor percebido vai muito além do custo da renda base.